Лист ТелПУ № 2799 від 12.10.2023 ВРУ щодо суборенди земельних сільськогосподарських ділянок

№ 2799 від 12.10.2023 р.

Щодо законопроекту № 7587

У Верховній Раді України зареєстровано проект Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо збільшення доходів місцевих бюджетів за рахунок орендної плати за земельні ділянки» (реєстраційний номер 7587, далі – Законопроект №7587).

Законопроект №7587  є похідним від поданого Урядом законопроекту «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення ефективності використання земель фізичними особами та суб’єктами державного сектору економіки» (реєстр. № 7588).

Разом з цим, текст Законопроекту №7587 не узгоджується з законодавством щодо регулювання орендних відносин, а також вже поданим законопроектом № 7588, зокрема в частині термінології, визначення ціни договору,  суб’єктів, та має неочікуваний вплив на операторів електронних комунікацій.

Так, законопроектом  №7587  запроваджується з 1 січня 2024 р. новий обов’язковий платіж у складі плати за землю – плата за суборенду земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності.

Платниками такої нової плати будуть землекористувачі – юридичні та фізичні особи, які користуються земельними ділянками державної та комунальної власності на умовах суборенди земель сільськогосподарського призначення державної власності. Передбачається, що плата за суборенду земельних ділянок сільськогосподарського призначення вноситься суборендарем до відповідного бюджету.

Відповідно до ст. 34 Земельного кодексу України до земель сільськогосподарського призначення належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі під об’єктами виробництва біометану, які є складовими комплексів з виробництва, переробки та зберігання сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Відповідно до ч.1 ст. 25 Закону України «Про електронні комунікації» Розміщення на земельних ділянках об’єктів будівництва, що є частиною електронних комунікаційних мереж чи їх інфраструктури, здійснюється відповідно, зокрема, до Земельного кодексу України.

Згідно ч. 3. ст. 25 Закону України «Про електронні комунікації» для розгортання та експлуатації електронних комунікаційних мереж та його припинення здійснюються відповідно до Земельного та Цивільного кодексів України з урахуванням особливостей, встановлених цією статтею.

Порядок передачі земельної ділянки або її частини в суборенду визначено ст. 8 Закону України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі».

Плата за суборенду земельної ділянки державної власності, що орендується акціонерним товариством, товариством з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства, у постійному користуванні якого перебувала така земельна ділянка, визначається за результатами земельних торгів і сплачується орендарю в порядку, визначеному договором суборенди земельної ділянки.

Наразі, відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України (далі – ПК) плата за суборенду земельних ділянок встановлюється у договорі і не може перевищувати орендної плати.

Тоді як Законопроектом № 7587 встановлюється виключення для можливості перевищення такої плати для випадків передачі земельних ділянок у суборенду на земельних торгах акціонерними товариствами, товариствами з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі яких належать державі, утвореними внаслідок перетворення державних підприємств, у постійному користуванні яких перебували земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності не менше 100 гектар, яким земельні ділянки сільськогосподарського призначення передані в оренду відповідно до статей 102-1, 12-3 та частини другої ст.134 Земельного кодексу України.

Разом з цим, для всіх інших суборендарів існує загроза – визнання договору суборенди нікчемним (ст. 215 Цивільного кодексу, далі – ЦК). Так, недодержання у момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог ст. 203 ЦК, зокрема якщо умови договору суперечать актам законодавства (у цьому випадку п. 286.6 ПК), є підставою недійсності правочину або, іншими словами, визнання його нікчемним. Ініціювати визнання правочину нікчемним через суд може будь-яка зацікавлена особа (ч. 5 ст. 216 ЦК). На практиці позивачем часто виступає прокуратура в ін­тересах держави.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій у натурі все, що вона одержала на виконання правочину (двостороння реституція), а в разі неможливості відшкодувати вартість того, що було одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Такі наслідки не вдасться скасувати за домовленістю сторін (ч. 1, 4 ст. 216 ЦК). Тобто, якщо договір суборенди земельної ділянки визнано нікчемним, суборендодавець має повернути плату за весь строк його дії, а суборендар – повернути земельну ділянку.

Також визнання договору суборенди нікчемним слід враховувати в інших аспектах діяльності підприємства, на які впливало його укладення (податкові наслідки, облік витрачених коштів тощо).

Отже, на сьогодні діють договори суборенди і розмір суборендної плати, керуючись нормами ЦКУ, суборендар повинен сплатити орендарю суборенду  за цивільно-правовим договором, а з прийняттям Законопроекту № 7587, вдруге повинен сплатити за суборенду ще і Державі в особі органів місцевого самоврядування.

Очевидно, що необґрунтовано виникає ситуація, коли оператори електронних комунікацій, що  користуються земельними ділянками сільськогосподарського призначення на умовах суборенди для розміщення мереж електронних комунікацій та їх інфраструктури, будуть мати додаткові зобов’язання за договорами суборенди,  та втрати у зв’язку з додатковим платежем до бюджету, необхідністю адміністрування таких платежів, звітності, реєстрації змін договорів суборенди і інші дії, до яких призводить цей Законопроект для вже діючих договірних відносин на умовах суборенди.

Це може призвести до зменшення можливості операторів мобільного зв’язку для відновлення та подальшого розвитку цифрової інфраструктури на території України, що є надзвичайно важливим в умовах триваючого повномасштабного вторгнення та необхідності в забезпеченні сталого звʼязку, в тому числі на прифронтових та деокупованих територіях.

При цьому, беручи до уваги існуючі загрози для відновлення та розвитку мобільної інфраструктури, покриття мешканців в сільській місцевості мобільним звʼязком для зменшення цифрового розриву, просимо не вводити додаткових фіскальних зобов’язань під час воєнного стану та мінімум рік після його припинення чи скасування.

До цього ж варто зауважити, що до Законопроекту № 7587 не надано фінансово-економічного обґрунтування (включаючи відповідні розрахунки), яке вимагається відповідно до норм частини першої статті 27 Бюджетного кодексу України та частини третьої статті 91 Регламенту Верховної Ради України.

Змістове наповнення Законопроекту № 7587 є неоднозначним для розуміння і оцінки в повній мірі можливих юридичних наслідків після його прийняття і впровадження, адже в тексті вживаються одночасно поняття «плата за суборенду» (новий пп. 14.1.1361 п. 14.1 ст. 14, новий п. 269.3 ст. 269 ПК), «плата за суборенду  земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності» (оновлений пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 ПК), «плата за суборенду земельних ділянок» (новий пп. 269.1.3 п. 269.1 ст. 269 ПК).

При цьому, у проекті Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення ефективності використання земель фізичними особами та суб’єктами державного сектору економіки» (реєстр. № 7588 від 25.07.2022), з яким внесений проект системно пов’язаний і є похідним від нього, вживається поняття «суборендна плата». Це ж стосується понять «землекористувачі (суборендарі) земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності на умовах суборенди» (новий пп. 269.1.3 п. 269.1 ст. 269 ПК), «землекористувачі (суборендарі)» (наприклад, новий п. 269.3 ст. 269 ПК), «суборендарі» (наприклад, новий абз. 3 п. 288.1 ст. 288 ПК). Загалом же, вважаємо редакційно невдалим визначення поняття «платники плати за суборенду земельних ділянок – землекористувачі (суборендарі) земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності на умовах суборенди» (новий пп. 269.1.3 п. 269.1 ст. 269 ПК), адже, за його змістом, йдеться про «суборендарів … на умовах суборенди». По суті ж, суборендарями є, власне, «землекористувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності на умовах суборенди», у зв’язку з чим, у кінці наведеного визначення доречно вставити слова – «(далі – суборендарі)», відповідно у подальшому у тексті проекту вживаючи саме поняття «суборендарі».

Вважаємо недоцільним запровадження окремого платежу для окремої групи суб’єктів господарювання  – суборендарів за частину земельних ділянок та таким що може спричинити підвищення вартості електронних комунікаційних послуг, і, відповідно,  просимо виключити з тексту Законопроекту №7587 зобов’язання обов’язкової плати за користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення державної власності на умовах суборенди для сфери електронних комунікацій.

Враховуючи вищевикладене просимо під час доопрацювання проєкту до другого читання врахувати вищевикладене, а також просимо долучити представників  Асоціацій до участі у роботі над проєктом.

 З повагою

 Голова Ради                                                                                     Т. Попова