Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України

Асоціація правовласників та постачальників контенту (АППК) та Телекомунікаційна палата України (ТелПУ), як об’єднання і повноважні представники суб’єктів господарювання у сферах телекомунікацій і телебачення, звертаються до Міністерства з проханням, у межах наданих повноважень, проінформувати голів обласних, міських, районних рад, державних адміністрацій, керівників житлово-комунальних господарств України, володільців та управителів багатоквартирних будинків різних форм власності, ОСББ про зміни та необхідність дотримання оновленого законодавства у відносинах з операторами, провайдерами телекомунікацій з питання організації доступу до допоміжних приміщень багатоквартирних будинків, іншої будинкової інфраструктури, та іншого спільного майна будинку при наданні телекомунікаційних послуг, у тому числі для потреб телебачення і радіомовлення.

Так, пропонуємо звернути увагу усіх зазначених осіб на зміни у законодавстві, які пов’язані з вступом в дію Закону України «Про доступ до об’єктів будівництва, транспорту, електроенергетики з метою розвитку телекомунікаційних мереж» та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а також на необхідність неухильного дотримання у своїй діяльності зазначених нормативно-правових актів.

Це звернення викликано тим, що за інформацією членів наших організацій, окремі представники житлово-комунальних господарств,  ОСББ, інші управителі продовжують чинити тиск на операторів, провайдерів телекомунікацій щодо неправомірного підвищення/стягнення плати за доступ/користування допоміжними приміщеннями будівель, пропонують укласти доповнення до договорів, що були підписані до прийняття оновленого законодавства, або укласти нові договори, встановлюють максимальні тарифи, які передбачені п. 7 ст. 17 Закону України «Про доступ до об’єктів будівництва, транспорту, електроенергетики з метою розвитку телекомунікаційних мереж» без урахування ще не розробленої Методики визначення плати за доступ до елементів інфраструктури об’єкта доступу.

Водночас у більшості випадків, такі управителі документально не підтверджують свої повноваження щодо укладення чи внесення змін в такі договори.

Звертаємо увагу на те, що питання юридичної визначеності повноважень Управителя на розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку досі не врегульовано відповідно до положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», не дивлячись на те, що Закон набув чинності 01.07.2015 року.

Юридична невизначеність повноважень Управителя на розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку

Ст. 17 Закону України «Про доступ до об’єктів будівництва, транспорту, електроенергетики з метою розвитку телекомунікаційних мереж» встановлено, що «розмір плати за доступ до елементів інфраструктури об’єкта доступу визначається власником інфраструктури…». Відповідно до ч.2 ст. 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

У зв’язку з чим, просимо звернути увагу зазначених осіб на те, що відповідно до ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» саме збори співвласників уповноважені приймати рішення щодо всіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про розпорядження спільним майном такого будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень користування ним; визначення Управителя та його відкликання, затвердження й зміну умов договору з Управителем. А відповідно до змісту ст. 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» до виключної компетенції загальних зборів співвласників відносяться питання про використання спільного майна; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, предметом яких є спільне майно співвласників чи їх частина.

Порядок взаємодії Управителя і співвласників багатоквартирного будинку встановлюється ст. 9-11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Управління багатоквартирним будинком здійснюється Управителем на підставі Договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за рішенням співвласників. Також за їхнім рішенням усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися Управителю. Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому ст. 10 зазначеного Закону.

Правові засади регулювання операцій по управлінню майном визначені Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ), зокрема, ст.1029-1030. Майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна установника управління та від майна управителя, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік. Розрахунки, пов’язані з управлінням майном, здійснюються на окремому банківському рахунку. Згідно зі статтею 1029 ЦКУ, за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача)[1]. Частина 4 статті 1030 ЦКУ передбачає правило, згідно з яким майно і майнові права, набуті управителем в результаті вчинення дій щодо управління, включаються до складу майна, отриманого в управління. Оскільки власником такого майна залишається установник управління, то плоди, продукція і доходи від використання майна також поступають у його власність. Тобто, окрім переданого в управління майна, управитель зобов’язаний повернути установнику плоди, продукцію і доходи, якщо вони не були передані, виплачені або іншим чином відчужені в процесі управління, в тому числі у вигляді доходів, адресованих вигодонабувачеві.

Потрібно зазначити, що в умовах типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою КМУ від 20 травня 2009 року № 529, не передбачено право чи обов’язок суб’єкта господарювання, предметом діяльності якого є надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладати договори з доступу та брати за це плату.

Звертаємо Вашу увагу на те, що зазвичай, жодне з положень проектів Договорів, які пропонуються для підписання операторам, провайдерам телекомунікацій, не містить інформації про повноваження Управителя на його право розпоряджатися спільним майном багатоквартирного будинку, затверджене Договором між Управителем і співвласниками багатоквартирного будинку тощо.

Це може свідчити про те, що плата, яка стягується з провайдерів, операторів телекомунікацій, може бути прихована управителем від справжніх співвласників будинку та використана не за цільовим призначенням.

Для запобігання проявам зловживання довірою співвласників багатоквартирного будинку, просимо включати в Договір між провайдерами, операторами телекомунікацій відомості про рішення зборів співвласників щодо визначення Управителя, рішення зборів співвласників щодо розпорядження спільним майном будинку та затвердження умов договору на користування таким майном, укладення договору з Управителем, повноважень Управителя щодо підписання затверджених зборами співвласників договорів щодо користування спільним майном будинку Додатково звертаємо увагу на те, що відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» управитель, ОСББ не має права приймати рішення щодо розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, таке право належить виключно зборам співвласників, а  у випадку створення ОСББ – загальним зборам співвласників.

Щодо порядку укладення Договорів з операторами, провайдерами телекомунікацій

 Ст. 17 Закону України «Про доступ до об’єктів будівництва, транспорту, електроенергетики з метою розвитку телекомунікаційних мереж» (далі – Закон), який,  набрав чинності 04.06.2017 р., передбачено, що «розмір плати за доступ до елементів інфраструктури об’єкта доступу визначається …згідно з Методикою визначення плати за доступ до елементів інфраструктури об’єкта доступу, затвердженою відповідним державним органом влади згідно з цим Законом, і не може перевищувати:…

3) за доступ до інфраструктури об’єкта будівництва*, за користування будинковою розподільною мережею (в місяць за будинок) – 2 відсотки розміру мінімальної заробітної плати для будинків до 100 квартир; 3 відсотки розміру мінімальної заробітної плати для будинків від 101 до 160 квартир; 5 відсотків розміру мінімальної заробітної плати для будинків від 161 квартири і більше; …».

Тобто Законом встановлено не тільки максимальну плату за доступ, яку вже зараз вимагають сплачувати Управителі/ОСББ/інші, але й обов’язок власника інфраструктури дотримуватися Методики визначення плати за доступ до елементів інфраструктури об’єкта доступу, яку поки що не затверджено. Крім цього, умовами даного Закону встановлено, що періодична плата за доступ може встановлюватись виключно за наявності додаткових витрат власника інфраструктури об’єкта доступу на утримання елементів інфраструктури об’єкта доступу, пов’язаних з наданим доступом.

Наскільки нам відомо, розробка Методики  визначення плати за доступ до елементів інфраструктури об’єкта будівництва ще у стадії виконання. Розробник –  Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.

Тому просимо рекомендувати головам обласних, міських, районних рад, державних адміністрацій, керівникам житлово-комунальних господарств України, володільцям та управителям багатоквартирними будинками різних форм власності, ОСББ, до моменту вступу в дію Методики не підвищувати розмір плати за доступ/користування елементами інфраструктури об’єкта будівництва, та укласти з операторами, провайдерами телекомунікацій нову редакцію Договору з урахуванням положень Закону України «Про доступ до об’єктів будівництва, транспорту, електроенергетики з метою розвитку телекомунікаційних мереж», Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», затверджених Правил надання доступу до інфраструктури об’єкта будівництва, Методики  визначення плати за доступ до елементів інфраструктури об’єктів будівництва.

Таким чином, закликаємо Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України упорядкувати укладення договорів житлово-комунальних господарств України, володільців та управителей багатоквартирними будинками різних форм власності, ОСББ з операторами, провайдерами телекомунікацій на надання доступу до інфраструктури об’єкта будівництва, привести такі договори до вимог чинного законодавства, для чого:

  1. Інформувати голів обласних, міських, районних рад, державних адміністрацій, керівників житлово-комунальних господарств України, володільців та управителей багатоквартирними будинками різних форм власності, ОСББ про необхідність дотримання Закону України «Про доступ до об’єктів будівництва, транспорту, електроенергетики з метою розвитку телекомунікаційних мереж» та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у відносинах з операторами, провайдерами телекомунікацій з питання організації доступу до елементів інфраструктури об’єктів будівництва, при наданні телекомунікаційних послуг, у тому числі для потреб телебачення і радіомовлення, провести роз’яснювальну роботу щодо застосування оновленого законодавства.
  2. Рекомендувати головам обласних, міських, районних рад, державних адміністрацій, керівникам житлово-комунальних господарств України, володільцям та управителям багатоквартирних будинків різних форм власності:

– включити в Договір з  провайдерами, операторами телекомунікацій відомості про рішення зборів співвласників щодо визначення Управителя,  укладення договору з Управителем, рішення зборів співвласників щодо розпорядження спільним майном будинку та затвердження умов договору на користування таким майном, повноважень Управителя щодо укладення договорів про використання спільного майна будинку від імені співвласників;

– до моменту вступу в дію Методики визначення плати за доступ до елементів інфраструктури об’єктів будівництва не підвищувати розмір плати для операторів, провайдерів телекомунікацій за доступ/користування елементами інфраструктури об’єкта будівництва;

– після вступу в дію Правил надання доступу до інфраструктури об’єкта будівництва, Методики  визначення плати за доступ до елементів інфраструктури об’єктів будівництва укласти з операторами, провайдерами телекомунікацій нову редакцію Договору з урахуванням положень Закону України «Про доступ до об’єктів будівництва, транспорту, електроенергетики з метою розвитку телекомунікаційних мереж», Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

 

Сподіваємося на порозуміння та співпрацю,

з повагою

 

Наталія Клітна, Голова Правління АППК

 

Анна Новак, Директор ТелПУ

 

 

 

[1]             Лист ГУ ДФС у м. Києві від 20.10.2015 № 3102/Н/26-15-17-04-14, повний текст консультації ДФС за посиланням  http://kyiv.sfs.gov.ua/baner/podatkovi-konsultatsii/konsultatsii-dlya-fizichnih-osib/print-64481.html